Ein gutes Immobilienexposé beantwortet drei Fragen: Was wird angeboten? Was zeichnet die Immobilie aus? Und welche Informationen braucht ein Interessent, um sich für oder gegen eine Besichtigung zu entscheiden?
Ein professionelles Exposé besteht daher aus weit mehr als der Aneinanderreihung von Wohnfläche, Kaufpreis und einigen Fotos. Erst das Zusammenspiel aus verlässlichen Daten, aussagekräftigen Bildern, verständlichen Texten und einer klaren Gestaltung ermöglicht Interessenten eine fundierte Entscheidung. Doch müssen Aufwand und Nutzen in einem angemessenen Verhältnis stehen.
In diesem Leitfaden zeigen wir,
- wie Sie ein Immobilienexposé systematisch aufbauen,
- welche Angaben hineingehören,
- welche Fehler häufig auftreten und
- welche Werkzeuge Sie für die Erstellung nutzen können,
damit Ihnen die Sache nicht über den Kopf wächst.
Unterschiedliche Arten, ein Exposé zu erstellen: Vor- und Nachteile
Immobilienexposés können auf verschiedene Weisen erstellt werden. Entscheidend für die beste Lösung ist, wie viele Immobilien Sie vermarkten, wie häufig sich Inhalte ändern und wie viel Wert Sie auf einen praktikablen Workflow legen.
Immobilienexposés mit Word erstellen
Word ist in den meisten Büros vorhanden und wird daher oft auch für die Erstellung von Exposés verwendet. Ein geübter Nutzer kann damit nicht nur Texte formatieren, sondern auch Tabellen anlegen, Bilder platzieren und das Dokument anschließend als PDF speichern.
Da Word aber in erster Linie ein Textverarbeitungsprogramm ist, kann das Layout aufwendiger werden und beim Export nach PDF zu Verschiebungen führen, was dann Nachbearbeitungen erforderlich macht.
Das Ende einer Ära: Microsoft Publisher
Wer seine Exposés bisher mit Microsoft Publisher erstellt hat, dürfte über die Nachricht, die Microsoft veröffentlichte, nicht erfreut sein: Das Programm wird zum Oktober 2026 eingestellt und kann somit nicht länger für die Exposéerstellung genutzt werden.
Canva
Die Plattform Canva eignet sich besonders für Makler, die Wert auf eine visuell ansprechende Gestaltung legen. Canva stellt zahlreiche attraktive Vorlagen bereit. Wer sich in deren Bearbeitung eingearbeitet hat, profitiert von einer relativ einfachen Bild- und Seitengestaltung.
Der Schwerpunkt liegt allerdings auf dem Layout. Texte, Grundrisse und andere Bestandteile des Exposés müssen weiterhin separat erstellt oder optimiert werden. Mehr dazu lesen Sie im Artikel Canva für Immobilienmakler.
Dienstleister
Vermarkten Sie besonders hochwertige Immobilien, kann die Zusammenarbeit mit Dienstleistern wie Fotografen, Textern oder Grafikern sinnvoll sein.
Da solche Dienstleistungen aber zu Recht ihren Preis haben, wird sich dies in der Regel nicht für alle Immobilienexposés realisieren lassen. Hinzu kommt, dass Sie zwar Zeit sparen, wenn Sie Aufgaben delegieren. Gleichzeitig sind Abstimmungsprozesse erforderlich, deren zusätzlicher Zeitaufwand ebenfalls berücksichtigt werden muss.
Spezialisierte Software
Spezialisierte Software-Lösungen für Immobilienmakler setzen nicht nur beim Layout an, sondern bilden den gesamten Prozess der Erstellung eines Immobilienexposés ab. Idealerweise lassen sich Objektdaten, Texte, Bilder, Grundrisse und Dokumente in einem Arbeitsdurchlauf zusammenführen. So lässt sich der Aufwand für wiederkehrende Aufgaben reduzieren.
Achten Sie bei der Auswahl jedoch darauf, dass sich die Software mit Ihrem bisher genutzten CRM verbinden lässt, damit keine weitere Umstellung erforderlich ist.
Worauf es bei der Exposéerstellung wirklich ankommt
Inhalt und Form greifen bei einem Immobilienexposé untrennbar ineinander. Es bringt daher nichts, wenn Sie ausgezeichnete Texte und Bilder in eine komplett chaotische Struktur einfügen. Umgekehrt wird eine funktionale Struktur nur Wirkung erzielen, wenn alle Details das Interesse des Betrachters wecken.
Daten
Die vorhandenen Objektdaten bilden die Grundlage jedes Exposés und bestimmen dessen Aufbau. Achten Sie beim Einfügen der Daten auf klare und transparente Angaben sowie auf eventuell erforderliche Aktualisierungen. Denn es wirkt unseriös, wenn Interessenten auf verschiedenen Portalen auf unterschiedliche Preis- oder Flächenangaben stoßen.
Bilder
Fotos liefern nicht nur sachliche Informationen zur Größe, zur Aufteilung und zum Zustand einer Immobilie. Sie beeinflussen auch, welche Emotionen und Erwartungen in Interessenten geweckt werden.
Wichtig sind daher saubere, scharfe und gut belichtete Aufnahmen. Fotografieren Sie Räume möglichst so, dass ihre Verbindung zu anderen Bereichen nachvollziehbar wird. Sorgen Sie für aufgeräumte Flächen, geöffnete Vorhänge und eine möglichst ruhige Bildgestaltung. Weniger attraktive Bereiche sollten nicht weggelassen, sondern in der Objektbeschreibung sachlich eingeordnet werden.
Grundrisse
Der Grundriss zeigt auf einen Blick, wie die Räume zueinander liegen, welche Flächen vorhanden sind und ob die Immobilie zum eigenen Bedarf passt. Deshalb sollte der Grundriss gut lesbar dargestellt sein. Raumbezeichnungen, Maße, Geschossangaben und dergleichen müssen klar erkennbar sein.
Bei einem alten oder schlecht eingescannten Plan lohnt es sich, die Lesbarkeit vor der Veröffentlichung zu verbessern, ohne die inhaltlichen Angaben zu verändern. Wie das geht, zeigt unsere Artikelserie zur Grundriss-Aufbereitung.
Objektbeschreibungen
Der Text Ihres Exposés besteht aus den Elementen Überschrift, Einleitung, Beschreibung, Ausstattung, Lage und Eckdaten. Damit das Ganze übersichtlich bleibt, empfiehlt es sich, eine gute Balance zwischen Fließtext und Aufzählungen zu finden. So lassen sich „faktische" Daten am übersichtlichsten in knapp gehaltenen Aufzählungen vermitteln.
Um eine prägnante Überschrift zu finden, wählen Sie ein positives Merkmal aus, das die Immobilie am deutlichsten von anderen Angeboten unterscheidet. In der Einleitung geben Sie die wichtigsten Grundinformationen an, darunter Zimmerzahl, Geschoss, Baujahr, Wohnfläche und wichtige ergänzende Merkmale.
Die Objektbeschreibung erläutert Aufteilung, Ausstattung, Modernisierungen und Besonderheiten der Immobilie. Formulieren Sie konkret und nachvollziehbar statt werblich und arbeiten Sie mit kurzen, gut strukturierten Abschnitten.
Und auch hier gilt: Lassen Sie weniger vorteilhafte Angaben nicht einfach aus, wecken Sie stattdessen die Vorstellungskraft des Interessenten. Ist eine Terrasse baufällig, so ist doch immerhin bereits Gestaltungspotenzial für eine Terrasse vorhanden. Highlights der Ausstattung lassen sich abschließend übersichtlich in einer Aufzählung erfassen.
Pflichtangaben und Kontaktaufnahme im Immobilienexposé
Welche Pflichtangaben ins Exposé gehören, lässt sich nicht verallgemeinern. Zu den regelmäßig erforderlichen Angaben gehören:
- Angaben zum Energieausweis, sofern dieser bereits vorliegt. Die Details regelt § 87 GEG.
- Preisangaben, die nicht nur korrekt, sondern auch eindeutig zugeordnet werden müssen, wie etwa Kaufpreis, Mietpreis, Betriebskosten oder Maklercourtage. Grundlegend hierfür ist die Preisangabenverordnung (PAngV).
Der Hinweis ersetzt keine Rechtsberatung. Prüfen Sie im Einzelfall, welche Angaben für Ihre Vermarktung erforderlich sind.
Pflichtangaben versus sinnvoll ergänzende Angaben
Ein Exposé stellt ein Angebot dar, keinen Vertrag. Daher müssen hier nicht zwangsläufig detaillierte Vertragsinformationen erscheinen.
In besonderen Fällen kann es dennoch sinnvoll sein, ergänzende Hinweise aufzunehmen, beispielsweise, wenn die Immobilie unter Denkmalschutz steht oder wenn es Einschränkungen in der Nutzungsart gibt – da sich dann nur Interessenten melden, für die diese Einschränkungen belanglos sind.
Kontaktaufnahme und Markenaufbau
Muss ein Exposé ein Impressum enthalten? Wollen Sie dauerhaft erfolgreich Immobilien verkaufen, stellt sich diese Frage nicht. Klare Kontaktdaten, die mit einer ebenso klaren Handlungsaufforderung verbunden sind, bilden die Grundlage Ihrer Kundenkommunikation und schaffen Vertrauen.
Nutzen Sie zudem Ihren Namen, Ihr Logo und Ihr Corporate Design langfristig zum Aufbau einer Marke von klarem Wiedererkennungswert.
Das perfekte Layout: übersichtlich statt überladen
Das Layout eines Immobilienexposés vermittelt Professionalität, was vor allem durch klare Strukturen erreicht wird. Eine sinnvolle Struktur beginnt mit der Einhaltung einer ebenso sinnvollen Reihenfolge. Bei einem Immobilienexposé sieht diese in der Regel so aus:
- Deckblatt mit Hauptfoto, Titel und Eckdaten
- Kurze Objektübersicht
- Objektbeschreibung und Ausstattung
- Lagebeschreibung
- Fotos
- Grundriss
- Ergänzende Unterlagen und Hinweise
- Preis und Kontakt
Das Deckblatt sollte mit Hauptfoto, Titel und den wichtigsten Eckdaten Interesse wecken. Wichtig ist zudem, dass Sie das Layout nicht überladen oder mit zu vielen Details gestalten.
Verwenden Sie maximal drei Schriftarten und sorgen Sie für ausreichenden Weißraum, damit Fotos und andere Elemente ihre Wirkung entfalten können. Wählen Sie lieber nur 5 Fotos aus, die präzisen Einblick geben, als 15 verwackelte Aufnahmen, die beliebig austauschbar sind.
Häufige Stolpersteine bei der Exposéerstellung
Häufig entstehen Fehler aufgrund lückenhafter Vorbereitung. Planen Sie daher Struktur und Gliederung, bevor Sie mit der Erstellung beginnen, formulieren Sie den Verkaufstext und sichten Sie die Fotos, den Grundriss und die Eckdaten.
Unangemessene sprachliche Darstellungen
Die Texterstellung für Immobilien gleicht einem Balanceakt; jedes Zuviel oder Zuwenig bringt die Sache ins Wanken.
Ein Zuviel an Werblichkeit vermeiden Sie, indem Sie konkret werden, statt in Superlative zu verfallen: Was genau zeichnet beispielsweise eine „Bestlage" aus? Für wen ist es überhaupt eine traumhafte Lage? Sprechen Sie nicht nur über die Immobilie, sprechen Sie zu Ihrer Zielgruppe.
Ein Zuwenig an Transparenz vermeiden Sie, indem Sie Nachteile nicht verschweigen, sondern sachlich beschreiben.
Unangemessene visuelle Übermittlung
Auch die visuelle Darstellung muss angemessen erfolgen. Ist es nicht möglich, die Immobilie vor dem Fototermin entsprechend vorzubereiten, lassen Sie dunkle, unordentliche oder renovierungsbedürftige Bereiche nicht einfach weg. Diese gehören allerdings auch nicht unbedingt aufs Deckblatt.
Helle Tageslichtaufnahmen, klare Linien, aufgeräumte Bereiche und die Fokussierung auf dekorative Elemente sind eine Möglichkeit, den weniger attraktiven Bereichen etwas entgegenzusetzen.
Wie ExposéFlow die Exposéerstellung vereinfacht
ExposéFlow ist eine für Immobilienmakler entwickelte, KI-gestützte Software, mit der sich wiederkehrende Abläufe in der Exposéerstellung automatisieren lassen. Statt starre Vorlagen zu verwenden, werden Inhalte auf Basis der vorhandenen Objektdaten dynamisch zu einem Exposé zusammengestellt.
Das ist besonders dann hilfreich, wenn Sie regelmäßig Exposés erstellen und den wiederkehrenden Aufwand für Strukturierung, Texte und Bildkomposition reduzieren möchten. So bleibt der Aufbau einheitlich, während das einzelne Objekt im Fokus steht.
Objektdaten importieren → KI erstellt Texte, bereitet Grundriss und Bilder auf → prüfen und anpassen → fertiges Exposé im eigenen Corporate Design, als PDF oder Web-Exposé. Kein Layout-Gefrickel, kein Systemwechsel. Erstes Exposé kostenlos erstellen →
Vertiefende Lektüre
Ihnen hat der Artikel gefallen und Sie möchten einzelne Aspekte vertiefen? Wie Sie beim Exposé vom Wunsch zum Ergebnis gelangen, haben wir im Artikel über ExposéFlow als Alternative zu onOffice beschrieben.
Was die typischen Probleme bei der Exposéerstellung sind und wie Sie beispielsweise mit unleserlichen Grundrissen umgehen, beschreibt unsere Artikelserie zur Grundriss-Aufbereitung.
Kann KI wirklich geeignete Immobilienbeschreibungen erstellen? Alles Wissenswerte dazu haben wir im Artikel Immobilienbeschreibung mit dem Generator zusammengestellt.